楼市的温度

四季轮转,自有其规律。楼市有没有规律?

阅读分析上市公司财报,是财经记者的必修课。房企最受人关注的数据,照例是销售额、营收、利润,以及负债等。销售额代表规模,仍然很重要,但如今更多房企更重视的是回款额,落袋为安的才算数,高净利率才欣喜。

如你所知,对房企来说,2018年年报的营收、利润,并非当年的直接体现,而主要是早前一两年、两三年运营情况的反映。负债则是叠加的结果。我们看到有些房企年报显示负债率高企,负债额沉重,既是当年投资与借贷的显示,也是此前有关资本活动的累积。

比如,我们看到个别房企(包括非上市房企),最近转让项目较多,意在盘活存量,回笼现金,化解资金压力,主要是偿债压力。对照之前的财报就会发现,原来是企业在2016、2017年投资过于进取甚至是激进的反映。

有智者言,人们总是以现在来判断未来。2016-2017年是此轮房地产市场运行的高峰期,在2018年二季度到达峰值后,即迅速转而向下。有些房企领导跟我聊天时承认,2017年底在制定次年任务时,过于乐观了。往前推,这个道理同样成立。

由于房地产项目从拿地到销售,时间会有迟滞,2017年拿的地块到2018年年中以后才可能进入强销期,而恰在此时,市场转淡,投资形成的负债就会变为山一般的压力。少数房企2018年年报和2019年一季报的负债,追溯后就会发现,很大程度上它们是2016-2017年激进投资的呈现。栽什么树结什么果,苦涩还是香甜尝后方知。

但这并不是说我们就有资格嘲笑哪个企业。前面提及,去年下半年楼市转淡后,最难熬的是四季度,虽说最近两年也不讲什么“金九银十”了,但11月、12月成交之淡,还是让销售经理们一时难以接受,售楼处从排队抢筹到门可罗雀,就发生在短短几个月之间。

每年年底年初,是企业制定来年目标的时间段。去年底的楼市,不仅是销售人员的难受,也考验着房企的投资部门。从我接触的房企来说,普遍悲观,不知道这轮调整幅度有多大、时间有多长。如此不确定,没有信心,投资就会转入保守。

但就在此时,有人出手了。有知名企业北京区域,在去年底今年初就拿了逾200亿的地块。我问该区域负责人:为何敢出手?

这位负责人的解释让人颇受启发。首先是大势。中央对房地产市场的定调是稳定健康发展,落点是“发展”,从来没有说是要打压。抬头往前看,房地产一定还有较长的发展期,中间有波动有调整很正常,但大起大落都是监管部门不欢迎的。

其次是看价格。就京津冀的城区而言,现时地价比周边同类项目低了数千甚至上万元,如果你对这个城市的发展、消费(购房)能力有研究进而有信心,就可以大胆去拿。退一步说,即使市场继续调整,你也比其他项目的压力要小得多。

他接着强调了两个“不”。一是不拿地王。哪怕是千亿级房企,错拿了一块地王,都是沉重负担。多数主流房企考核职业经理人的指标,是回款和利润,它们基本上落在区域或城市公司的身上。错拿地王的成本会大幅吞噬你的利润。说得直白点,两块地拿错了,全年奖金的80%可能就飞了。

二是不要有抄底心态。这跟资本市场是一个道理。股评家声称某个时点是全年甚至历史“大底”,你就笑笑可以了,当不得真。不抱抄底心态而有理性研判,反倒可能撞线底部。这位负责人说,事后看,自己拿的有几块地很有可能是年度低点。

今年几个月热点城市房地产市场温度变换之快,多位业内人士谈起来不胜唏嘘。年初是忐忑煎熬不已,到3月份忽然传来成交回暖的消息,虽然是不是所谓的“小阳春”还有争议,但至少很“提气”。前述房企前5个月的销售也比去年四季度好多了。

地价是房价的反映,还是房价的先导(所谓鸡与蛋的关系),是有争议的,仅就现实表现看,紧接着4月份土地市场的热度是明显升腾的。正如我们看到的,部分城市的土地成交溢价率很快到达30%,有的甚至超过50%。去年底今年初原来无人问津的地块,到4月份突然有10多家房企来围抢,起拍楼面价顺势涨了两千块。

正可谓别人贪婪时我恐惧。前述房企负责人说,“这时我们就观望了”。投资暂告一小段落,腾出手来抓销售。这就是节奏。

资产价格市场没人可以神算,但节奏自有其韵律。踏准节奏,远看大势,中看区域(城市),近看企业自身。节拍不偏离平衡点,你就走在了正确的周期轨道上。走了一段时间,回头一看,咦,你总是比同行快了半步一步,这就掌握了先机。所谓规律,所谓周期,既是过往实操经验与理性研判的叠加,也是站在未来回望现在的穿透。